Дефицитный актив: почему аренда офиса с террасой обходится на 15–20% дороже, а предложение измеряется единицами

Никита Константинов: террасы есть лишь у 40% строящихся бизнес-центров классов Prime и A в Москве, но купить или арендовать такой блок можно всего в 12 объектах по всему рынку.

Рынок офисной недвижимости Москвы вступил в фазу качественного голода. Пока совокупное предложение качественных площадей классов Prime и A достигает 7,4 млн кв. м, маневр для арендатора, который хочет предложить сотрудникам выход на улицу без потери времени на лифт, оказался экстремально узким. Об этом рассказал Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра «Рублёво Бизнес Парк».

По данным аналитиков, в строящихся проектах высоких классов террасы предусмотрены архитектурой лишь в 40% случаев. Однако ключевое слово здесь — «предусмотрены». Когда речь заходит о реально доступных лотах в открытой продаже или долгосрочной аренде, выбор сужается до катастрофических 12 объектов по всей столице. Эксперты констатируют: сегмент офисов с открытым пространством стал дефицитным, его доля не превышает 5–10% от общего объема нового строительства класса A.

«Мы видим, что дефицит даже глубже, чем кажется на первый взгляд. Например, в сегменте площадей до 200–300 кв. м с готовой террасой на рынке сейчас свободно менее 3% от общего объема предложения класса A. При этом заявки от компаний из IT и консалтинга на такие форматы растут с каждым годом. Арендатор сегодня платит на 20% больше не за метры, а за сценарий использования: провести переговоры или отдохнуть на улице, не покидая БЦ. Это новая норма офисной гигиены», — комментирует Никита Константинов.

По словам эксперта, дефицит породил аномальную рыночную динамику. Аренда офиса с террасой сегодня обходится на 15–20% дороже аналога без выхода на улицу. Причем премия сохраняется даже в периоды стагнации. На фоне роста средневзвешенной ставки аренды качественного офиса, которая в июне 2025 года достигла 28 000–28 900 рублей за кв. м в год, а к концу года, по оценкам CORE.XP, приблизилась к 33 900 рублей, доплата за «выход на улицу» перестала быть эмоциональным решением и превратилась в рыночный маркер статуса компании.

Скорость сделок подтверждает дефицит: офисы с террасами уходят вдвое быстрее стандартных помещений. Если средний срок экспозиции обычного офиса класса A сегодня составляет 3–5 месяцев, то лот с террасой находит арендатора или покупателя в среднем за 1,5–2 месяца.