«Метриум»: Итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы. Объем предложения за полугодие вырос на 1%. Спрос снизился на 35,9%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 345 620 руб. за кв. м (+6% за квартал, +5,9% за полугодие, +18% за год).
По итогам I полугодия 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находилось 108 проектов, где предлагалось 20,5 тыс. лотов, из которых 17,7 тыс. – квартиры и 2,8 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал вырос на 1%, за полугодие вырос на 4,1%, год к году сократился на 8,4%.
В I полугодии 2024 года стартовало 6 проектов массового сегмента, во всех проектах реализуются квартиры.
Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в I полугодии 2024 года
Среди округов максимальный объем предложения отмечен в ЮВАО (17,5%). К началу 2024 года наиболее выраженная динамика изменения доли округа по объему предложения наблюдается в СЗАО (9%, +3 п.п. за полугодие) и СВАО (13%, -3 п.п. за полугодие).
Распределение предложения по стадии строительной готовности сопоставимо с началом 2024 года. Однако за год отмечается сокращение доли предложения на этапе монтажа этажей (49,5%, -24,2 п.п. за год), что объясняется сравнительно небольшим количеством новых проектов массового сегмента в 2023 году. Причем наибольшая часть новых проектов и корпусов в 2023 году была выведена на рынок только в IV кв. 2023 года.
По итогам I полугодия 2024 года 21,8% предложения в массовом сегменте составляют студии (-1,6 п.п. за квартал, -1.1 п.п. за полугодие, -2,8 п.п. за год). Доля предложения однокомнатных квартир за квартал и за год практически не изменилась. Двухкомнатные занимают 30% объема экспозиции, что на 1,1 п.п. выше, чем в начале 2024 года и на 2,3 п.п. выше, чем год назад. Тенденция к сокращению доли предложения компактных форматов обусловлена повышенным интересом покупателей к бюджетным лотам на фоне ожидания окончания льготной ипотеки и нововведений в законодательстве о запрете на строительство жилых студий менее 28 кв. м, что подразумевает повышение минимального порога входа на первичном рынке недвижимости.
На рынке массового сегмента отмечается тенденция к сокращению доли предложения квартир и апартаментов с чистовой отделкой (55,6%, -5,1 п.п. за квартал, -6,9 п.п. за полугодие, -9,2 п.п. за год). Повышенный спрос на квартиры с отделкой объясняется стремлением покупателей заложить стоимость ремонта в ипотечный кредит. Также сокращение лотов, реализуемых с чистовой отделкой, связано с сокращением предложения от девелопера ПИК в массовом сегменте, так как большая часть вариантов с отделкой «под ключ» приходилась именно на этого застройщика. В июне 2023 г. доля предложения ПИК среди лотов с чистовой отделкой составляла 76%, за год она сократилась до 66% (-10 п.п.). Это объясняется переориентацией девелопера на бизнес-сегмент.
В I полугодии 2024 года на фоне запрета на строительство квартир менее 28 кв. м значительно выросли цены на предложения данного формата. Если в начале 2024 года на рынке массового сегмента предлагалось 24% предложений в бюджете до 10 млн рублей, то к концу июня 2024 года их стало 16% (-8 п.п. за полугодие). Также тенденция объясняется повышенным объемом сделок по льготной ипотеке в ценовом диапазоне до 10 млн рублей, так как лимит на выдачу льготной ипотеки составляет 6 млн рублей при первоначальном взносе в 30% от стоимости квартиры. Таким образом, максимальная стоимость квартиры, которую можно было позволить в рамках господдержки, составляла 8,57 млн рублей.
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2024 года составила 345 620 руб. за кв. м (+6% за квартал, +5,9% за полугодие, +18% за год). Средневзвешенная цена кв. м квартир составила 354 340 руб. (+6,8% за квартал, +6,6% за полугодие, +20% за год), апартаментов – 280 510 руб. (+4,9% за квартал, +7,3% за полугодие, +12% за год). Помимо реакции девелоперов на повышенный спрос в связи с ожиданием окончания льготной ипотеки, рост цен на квартиры в значительной степени объясняется увеличением цен на студии из-за ограничения на строительство жилых квартир менее 28 кв. м: только за II квартал средневзвешенная цена на квартиры-студии выросла на 11%.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
Рейтинг самых доступных апартаментов массового сегмента в июне 2024 года:
– Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,3 млн руб.;
– Clementine: апартамент площадью 20,6 кв. м. за 5 млн руб.;
– CitiMix: апартамент площадью 20,7 кв. м. за 5,1 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир массового сегмента в июне 2024 года:
– «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,9 млн руб.;
– «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 6,4 млн руб.;
– «Лучи»: квартира площадью 22,2 кв. м. за 6,6 млн руб.
В I полугодии 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 15,2 тыс. сделок по ДДУ, из них 6,1 тыс. ДДУ – в I квартале 2024 года, 9,1 тыс. ДДУ – во II квартале 2024 года. По сравнению со вторым полугодием 2023 года спрос сократился на 35,9%. В июне количество ДДУ сопоставимо с маем – 3,14 тыс. сделок.
Доля сделок ДДУ по ипотеке в июне составила 85%. С привлечением ипотечного кредита за весь второй квартал было совершено 83% сделок , что на 10 п.п. больше, чем в I кв. 2024 года (73%). А за I полугодие 2024 года доля таких сделок составила 79%, что на 3 п.п. ниже, чем во II полугодии 2023 года. Средняя ставка по стандартной ипотеке к июню достигла 18,2%.
Лидерство по количеству сделок по ДДУ в I полугодии 2024 года сохраняет ЮВАО, где было заключено 20% сделок массового сегмента (-1 п.п. за полугодие). Самыми продаваемыми комплексами выступают «Люблинский парк» и «Молжаниново».
Основные тенденции:
| № | Название | Девелопер | Объект продаж |
|---|---|---|---|
| 1 | BeLuck Коломенское | Гранель | квартиры |
| 2 | 2-й Иртышский | ПИК | квартиры |
| 3 | Зеленоград Ривьера | Стройинновация | квартиры |
| 4 | Квартал Издание | Брусника | квартиры |
| 5 | Квартал МОНС | Брусника | квартиры |
| 6 | Куркино 15 | Metrofond | квартиры |
| Площадь, кв. м | Бюджет, руб. | ||||||||
| до 5 млн руб. | 5-10 млн руб. | 10-15 млн руб. | 15-20 млн руб. | 20+ млн руб. | |||||
| до 30 | <0,1% | 13% | 8% | 0% | |||||
| 30-50 | 3% | 26% | 13% | 1% | |||||
| 50-70 | <0,1% | 3% | 13% | 9% | |||||
| 70-90 | <0,1% | 2% | 8% | ||||||
| 90+ | <0,1% | 2% | |||||||
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 15,7 | 24,1 | 78 | 209 000 | 400 230 | 666 800 | 4 345 600 | 9 629 500 | 23 353 920 |
| 1К | 27 | 37,8 | 113,6 | 175 000 | 363 970 | 634 367 | 5 954 900 | 13 746 990 | 36 500 000 |
| 2К | 39 | 58,2 | 138,9 | 169 000 | 332 370 | 564 404 | 8 737 300 | 19 349 090 | 52 690 000 |
| 3К | 60 | 79,2 | 172,3 | 175 000 | 308 670 | 577 392 | 12 527 066 | 24 457 470 | 94 345 900 |
| 4К+ | 81 | 106,2 | 191,9 | 170 476 | 279 190 | 490 144 | 17 859 964 | 29 642 410 | 55 729 341 |
| итого | 15,7 | 45,2 | 191,9 | 169 000 | 345 620 | 666 800 | 4 345 600 | 15 638 250 | 94 345 900 |
- Повышенный спрос во II квартале относительно I квартала 2024 года и завершение льготной ипотеки 1 июля.
- Рост цен на студии в связи с запретом на проектирование квартир менее 28 кв. м и вымывание студий из предложения.
- Сокращение предложений с чистовой отделкой.