Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов IV квартала 2022 для инвестиций
300
Комплексы бизнес-класса стали самыми привлекательными для инвестиций на московском первичном рынке по итогам IV квартала 2022 года. К этому сегменту относится 8 из 12 проектов в инвестиционном рейтинге аналитиков компании «Метриум», включая три лучших. Примечательно, что в IV квартале укрепилась тенденция на предоставление девелоперами дисконта на старте продаж. Его размер достиг 27,2%, что на 8 п.п. больше, чем в III квартале. В свою очередь еще год назад цены в новых проектах, напротив, на 5% превышали среднерыночные.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в IV квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты IV квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций
В IV квартале 2022 года на первичном рынке столицы открылись продажи в 12 проектах. Из них 8 комплексов относятся к бизнес-классу, три принадлежат к комфорт-классу и один – к премиум-классу. На их долю приходится 4,1% от общего объема предложения на московском рынке первичного жилья.
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- «ОМ»
- «Королева 13»
- «Перовский парк II»
| Проект | Цены | Масштаб | Близость метро | Близ. ТТК | Удален. от центра | Окружение | Рейтинг девелопера | Риск низкой ликвид. | Риск остановки | Итог | Качеств. уровень |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ОМ | 5 | 5 | 2 | 2 | 2 | 7 | 3 | 1 | 1 | 39,3 | 89% |
| Королева 13 | 3 | 5 | 4 | 4 | 3 | 7 | 3 | 1 | 1 | 33,6 | 76% |
| Петровский парк II | 4 | 3 | 2 | 4 | 3 | 8 | 2 | 1 | 1 | 29,6 | 67% |
| Варшавские ворота | 4 | 3 | 3 | 2 | 2 | 6 | 2 | 1 | 1 | 28,5 | 65% |
| Мираполис | 5 | 2 | 5 | 1 | 2 | 0 | 2 | 1 | 1 | 27,2 | 62% |
| Level Академическая | 1 | 5 | 5 | 5 | 3 | 6 | 3 | 1 | 1 | 26,8 | 61% |
| The LAKE | 1 | 5 | 4 | 2 | 2 | 6 | 4 | 1 | 1 | 25,8 | 59% |
| Фили Гарден | 1 | 5 | 4 | 4 | 3 | 6 | 0 | 1 | 1 | 25,5 | 58% |
| Голутвинский 10 | 1 | 5 | 3 | 3 | 5 | 9 | 0 | 1 | 0,9 | 23,7 | 54% |
| Portland | 1 | 4 | 2 | 3 | 3 | 5 | 5 | 1 | 1 | 22,3 | 51% |
| Aist Residence | 1 | 4 | 3 | 3 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 20,4 | 46% |
| Дзен-кварталы | 1 | 3 | 1 | 1 | 1 | 2 | 5 | 1 | 1 | 16,7 | 38% |
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска: