Sminex: Общие затраты на элитный дом «Лаврушинский» у Третьяковской галереи составят 13 млрд руб. (интервью)
В августе 2020 года компания Sminex получила разрешение на строительство жилого дома бизнес-класса «Достижение» на ул. Академика Королева. О том, в чем особенность этого проекта, как компания выбирает площадки для своих домов и насколько популярна ипотека у покупателей элитной недвижимости, в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Людмиле Чипизубовой рассказал коммерческий директор девелоперской компании Sminex Роман Семчишин.
Людмила Чипизубова (Л.Ч.): Как менялась ваша статистика продаж с марта по сегодняшний день?
Роман Семчишин (Р.С.): В пандемию мы, как и подавляющее большинство застройщиков, наблюдали паузу в продажах. Это особенно затронуло бизнес и премиальный сегменты, где у людей есть возможность подождать и нет спешки, в отличие от, например, эконом-сегмента, где просадка была наименьшая. Мы в этом сегменте не строим.
К пандемии мы пришли с проектами, в которых большая часть квартир была куплена, поэтому наши продажи снизились по естественным причинам - небольшие остатки. Сейчас в продаже остался один пентхаус и 11 офисов, которые в ближайшее время будут проданы, и мы начнем новый проект.
Л.Ч.: Принесла ли пандемия какие-то финансовые убытки?
Р.С.: Как и любая коммерческая организация, мы все планируем, поэтому это не произошло внезапно. Мы благополучно практически все продали до ввода в эксплуатацию, до пандемии. К пандемии мы подошли с минимальными остатками товара. Девелоперы, которые торговали на полном ходу, ощутили снижение плановой выручки болезненнее.
Л.Ч.: Какие технологии вы применяли во время режима самоизоляции? Обращаетесь ли к ним сейчас?
Р.С.: Застройщики во время пандемии поделились на два лагеря: одни продавали в этих условиях, другие разговаривали на тему «Можно ли продавать онлайн?» Я знаю проекты, которые, может, и снизили объемы продаж, но в них все равно продавали онлайн сотни квартир.
А у других была навязчивая тема, а нужны ли онлайн-продажи? Из позитивных аспектов я скажу, что природа нам наконец-то показала, что те, кто хотят, могут спокойно продавать онлайн - влюблять клиента в проект, проводить сделку, получать деньги без единой живой встречи клиента и продавца.
У нас не было сделок по продажам с клиентами, которые появились во время изоляции. У нас, повторюсь, и выборка очень маленькая. Если бы это произошло, то это везение. В дорогом сегменте недвижимости, в котором мы работаем, у людей, во-первых, нет спешки. Во-вторых, у этой целевой аудитории превалирует желание получить удовольствие от дорогой покупки. Поэтому у нас нет примеров, чтобы пожертвовали удовольствием в пользу того, чтобы во что бы то ни стало купить квартиру на «удаленке». Хотя на рынке, знаю, такие сделки были.
Конечно, никакой онлайн-показ через Zoom не заменит живого общения, которое нужно обеим сторонам. Оно нужно продавцам, потому что сложно продавать и показывать, сложно помогать клиенту, удовлетворять его потребности, проявлять сервис, заботу. Так и клиентам - выразить потребности, влюбиться в продукт, пощупать руками. Конечно, недвижимость - это вещь, которую хочется и нужно покупать в офлайне, по-моему. Поэтому, как только появилась такая возможность, люди выбирают живое общение.
Хорошее, что произошло, - развились технологии, новые навыки общения. Мы не планируем поддерживать онлайн активно, будем использовать его для работы с региональными клиентами или с теми, кому действительно сложно приехать на живую встречу.
Л.Ч.: Изменили ли клиенты поведение из-за нехватки общения?
Р.С.: Я бы не сказал, что мы что-то в этом смысле заметили. Нет никакой особенности поведения у клиентов до пандемии и после. Со всеми нами случилось это временное явление. Конечно, красиво звучит история «мир никогда не будет другим». При всем при этом мир все время так или иначе меняется. Перемены - это естественное состояние.
Л.Ч.: Что для вас главное при выборе площадок? Корректировались ли эти принципы в последнее время?
Р.С.: Коронавирус не изменил наши потребности в новых площадках. Такие вещи, как экономика и законы, ткань города - это консервативные, инертные сущности, на них пандемия повлиять не может.
Каждая компания подбирает площадки под свою бизнес-модель, продукт, видение. Мне сложно представить, чтобы кто-то изменил их из-за того, что нам пришлось немножко поболеть и походить в масках.
Мы сконцентрированы на своем продукте, на высоком ценовом сегменте. Все, что связано с недвижимостью, определяется месторасположением. Внутри Садового кольца или в районах, где наличие проекта такого класса не противоречит здравому смыслу и «ткани города».
Л.Ч.: Каковы все-таки основные критерии выбора площадки под проект?
Р.С.: При выборе площадки мы в первую очередь руководствуемся возможностью создания комфортной среды для будущих жителей и их соседей, горожан.
Л.Ч.: Смотрите ли на сопутствующую инфраструктуру в районе выбора площадки?
Р.С.: Если в районе недостаточно какой-то инфраструктуры, мы создаем ее сами, как, например, происходит в проекте «Достижение». Там сейчас мало где можно вкусно поесть. В «Достижении» мы закладываем сразу несколько кафе на первом этаже. Так недостаток локации будет исправлен. В «Малой Ордынке, 19», которая находится между ул. Большая Ордынка и ул. Пятницкая, где все есть, мы, наоборот, используем это как преимущество и не проектировали много ритейла, а тот, что будет, поддерживает концепцию тишины и приватности.
Вопрос покупки площадки решает финансовая модель и возможность сделать наш уникальный продукт. Если проект получается, и он прибыльный, и укладывается в продуктовые стандарты компании, то такую площадку мы хотим приобрести.
Л.Ч.: Могут ли в обозримом будущем закончиться площадки под элитное жилье в Москве?
Р.С.: Я с 2003 года стал заниматься недвижимостью, такое мнение всегда присутствует. Любой, кто так или иначе связан с покупкой и продажей площадок, скажет, что хороших участков мало, они всегда на вес золота, наперечет. Это правда так. При всем при этом Москва - очень большой город, с неоднозначной и неоднородной «тканью». У нас много мест, где горожане предпочли увидеть новый дом, нежели то, что есть сейчас.
В Москве места для нового строительства много, и я надеюсь, что постепенно они будут осваиваться хорошими уместными проектами. Чаще всего мы сносим очень страшные, морально и физические устаревшие здания, возводя на их месте красивые и полезные городу дома. Многие девелоперы это делают. Москве есть куда развиваться, абсолютно точно лет через 10 город сильно преобразится.
Л.Ч.: Сколько сейчас площадок вы смотрите на перспективу?
Р.С.: Без ложной скромности мы знаем и смотрим все площадки Москвы и выбираем те, которые нам подходят. В этом году мы купим минимум четыре, максимум 10 участков. Это будет зависеть от их локации и размера. При этом мы не склонны измерять количество площадок в штуках. Мы не гонимся за объемами - это наше правило, предпочитаем вкладывать душу в каждый проект.
Л.Ч.: Будет ли повышаться статус каких-то районов? Реалистично ли, что проекты самого высокого класса будут выходить не в пределах Садового кольца, а уже в пределах, например, Третьего транспортного кольца?
Р.С.: Да они и выходят, действительно видно, как районы развиваются, принципиально меняется их облик, какие-то районы уже сейчас сильно изменились. Взять, например, перекресток ТТК и Ленинградского проспекта. Или, например, район Марьина роща, который растет во всех измерениях: транспорт, реновация, рекреация.
Л.Ч.: В ваших проектах диапазон цен за 1 кв. м - от 200 тыс. руб. до 1,5 млн руб. В какой ценовой категории Sminex будет больше строить в будущем?
Р.С.: В разных проектах - цены разные. В доме «Достижение» - от 200 тыс. руб., в «Лаврушинском» - в пять-шесть раз выше.
Л.Ч.: Как вы планируете развивать коммерческую недвижимость?
Р.С.: Мы делаем так, чтобы коммерческая недвижимость на первых этажах дома дополняла торговую инфраструктуру района. Если мало ресторанов - значит, будет больше ресторанов, если много ресторанов - значит, меньше ресторанов. Если нет в локации фитнеса - там может появиться фитнес. Это одна из составляющих комфортной среды, за которую мы боремся.
Если дом находится на первой линии, то 10 из 10 девелоперов там заложат ритейл. В проекте «Лаврушинский» в Большом Толмачевском пер. по сути нет первой линии. Дома находятся в глубине квартала. Коммерческие помещения не получаются. Будет одно небольшое просто потому, что у нас есть небольшой домик, который выходит на Большой Толмачевский пер. и там естественно сделать магазинчик. Это здание существует, там и сейчас магазинчик, он просто там останется.
Есть разный подход к ритейлу. Девелоперы делятся на тех, кто продает свою коммерческую недвижимость - к ним относимся мы и большинство. Есть те, кто сдает их исключительно в аренду, оставляя себе рычаги управления внутренней инфраструктурой. Мы - девелоперы, которые продают свою коммерческую недвижимость, полагаемся на более опытную и мощную руку рынка, которая сама определит, что здесь действительно нужно.
Л.Ч.: Проект «Лаврушинский» - почему выбрана именно эта площадка?
Р.С.: Площадка идеально подходит под наше техническое задание. Она находится в месте, где можно построить элитный дом таким, каким его видим мы. Площадка достаточно большая, чтобы мы сделали свои фирменные двор-сад и детские площадки - это важный аспект нашего продукта. Наши детские площадки называют лучшими в городе. Эта площадка будет еще лучше того, что мы до этого делали.
Л.Ч.: Расскажите подробнее о концепции проекта.
Р.С.: Большинство квартир будет иметь панорамный вид на Кремль. Поскольку между нами и Кремлем низкоэтажная застройка Третьяковской галереи, мы так сделали продукт, чтобы эта особенность была отражена практически в каждой квартире, поэтому дом будет обладать яркой, интересной архитектурой. Над архитектурным проектом работает SPEECH Сергея Чобана. Они абсолютные мастера, создают вместе с нами украшение Замоскворечья.
Кроме того, мы строим его на месте страшного, морально устаревшего НИИ (участок по адресу: Большой Толмачевский пер., вл. 5 ранее принадлежал Государственному научно-исследовательскому и проектному институту редкометаллической промышленности «Гиредмет» - прим. Агентства «Москва»).
Всегда и везде недвижимость в центре города стоила дорого, и покупали ее люди богатые. Но и обычные люди - туристы, горожане - тоже выигрывают от таких проектов, потому что приятно находиться в красивых местах.
Л.Ч.: Сколько планируется лотов в доме? Какая инфраструктура?
Р.С.: Будет около 150 квартир, огромный двор, уникальные даже для элитного рынка системы комфорта, бесплатный фитнес для жителей с 25-метровым бассейном. Другие шесть бассейнов будет располагаться в квартирах и пентхаусах.
Будет Kid`s Lab - стандарт детской инфраструктуры, который мы активно развиваем с ведущими подрядчиками, кто занимается именно детским развитием. Берем западные открытия по детской психологии и ментальности, особенностям развития. Даем им пространство и свободу для выражения современного подхода к детскому досугу и развитию.
У нас во всех домах, не важно в какой категории, работают системы комфорта: питьевая вода из всех кранов, чистый воздух. И много чего еще, чтобы мы сами хотели жить в своем доме.
Л.Ч.: Сколько составят инвестиции в проект?
Р.С.: Объем инвестиций в строительство проекта - 6,5 млрд руб. Общие затраты на проект - 13 млрд руб.
Л.Ч.: Снесены ли уже здания НИИ?
Р.С.: Готовится. К сносу мы приступим буквально через месяц - с 21 сентября у нас запланированы работы по подготовке строительной площадки, по демонтажу зданий.
Л.Ч.: Рассматриваете ли возможность партнерства с другими девелоперами?
Р.С.: Мы не против, но пока ни разу не получалось, поскольку каждый девелопер работает по-своему. «Пионер», «Донстрой», Capital Group, «Группа ЛСР», Level Group, Vesper и другие - это компании со своим характером. У них свои подход, продукт, принципы и ценности. При этом мы открыты к партнерству с непрофессиональными владельцами площадок, например, когда мы можем принести в проект ресурсы и компетенции.
Л.Ч.: Опишите покупателя элитной недвижимости в Москве - пол, возраст, род занятий.
Р.С.: Большинство покупателей дорогой недвижимости - люди семейные. И это означает, что покупатель - это семья. Каждая из них уникальна, решения принимают зачастую вместе. В подавляющем большинстве есть дети. И много многодетных семей.
Возраст - от 40 лет. Встречаются ли среди них 35 плюс? Да, встречаются, просто реже. Чаще встречаются 60 плюс, чем 35 плюс. То есть взрослые, состоявшиеся мужчины и женщины.
Чем они занимаются? Тут даже не нужно быть коммерческим директором, легко понять, что это топ-менеджеры государственных и частных корпораций, владельцы своего крупного и среднего бизнеса, ведущие спортсмены, медийные личности.
Л.Ч.: Берут ли покупатели дорогих квартир ипотеку?
Р.С.: Ипотека у богатых покупателей пользуется спросом. Многие из них являются предпринимателями и профессиональными инвесторами, поэтому они привыкли зарабатывать на собственном капитале, доходность которого выше, нежели сегодняшняя процентная ставка по ипотеке.
Стоимость лотов высока - 100, 200, 300 млн руб., 1 млрд руб. может стоить объект. Часто клиенты выбирают часть заемных средств, потому что им так удобнее, выгоднее. Зато эта ипотека более сложная, потому что нужно аккредитовывать владельцев и совладельцев бизнесов, владельцев долей. То есть это более сложные категории заемщиков, которые требуют другого подхода как со стороны девелопера, так и со стороны банка.