Подорожание новостроек и дисконт во «вторичке». Как курс рубля повлияет на цены на жилье
Курс доллара впервые с 23 марта 2022 года превысил 100 рублей. На фоне резкого ослабления российской валюты ЦБ поднял ключевую ставку почти в 1,5 раза. «Сноб» узнал, как эти события повлияют на рынок недвижимости и в новостройки в каких районах Москвы можно выгодно вложиться в ближайшее время
Как курс влияет на рынок недвижимости
В начале 2010-х некоторые московские квартиры продавались за евро и доллары. В основном это были лоты в элитном сегменте. Однако в середине 2014 года произошел резкий обвал курса российской валюты и московские застройщики перешли на расчеты в рублях, говорит вице-президент компании Becar asset management Катерина Соболева. С тех пор цена квадратного метра в Москве не привязана к курсу доллара напрямую.
При этом подорожание американской валюты может привести к тому, что россияне начнут инвестировать свои сбережения в жилье. Так было весной и летом 2023 года, когда доллар постепенно рос с 75 до 90 рублей, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«В последние дни ситуация точно такая же: мы наблюдаем вывод валюты со счетов физлиц и одновременно рост интереса к недвижимости, — отмечает основатель “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — Я бы остерегалась говорить об инвестировании в чистом виде, то есть с надеждой на многократную прибыль. Люди, скорее всего, просто хотят сохранить свои средства».
«Ослабление рубля ведет к снижению цен на недвижимость в долларовом эквиваленте. Поэтому сегодня сложились благоприятные условия для вложения американской валюты в новостройки, — говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Например, сейчас средняя цена на квартиры премиум-класса достигла минимума с марта 2022 года. 14 августа она составляла $6050 за квадратный метр».
Как на рынок жилья повлияет ключевая ставка
15 августа ЦБ повысил ключевую ставку с 8,5 до 12 п.п. На этот показатель ориентируются российские банки при расчете стоимости кредитов. То есть в ближайшие дни ставки по ипотеке могут вырасти примерно на 3,5%. В результате люди будут чаще покупать жилье в новостройках: в отличие от вторичного рынка недвижимости, в «первичке» действует множество скидок и льготных ипотечных программ. Увеличение спроса на новостройки приведет к их «умеренному подорожанию», отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. До конца года цены на них могут вырасти на 5–7%, прогнозирует владелец «Группы Родина» Владимир Щекин. А вот вторичное жилье, по словам специалистов, подешевеет.
«Из-за повышения ставок по ипотеке рынок вторичного жилья может потерять весомую долю покупателей, которые рассчитывали приобрести квартиры в кредит. То есть покупать квартиры будут реже, — прогнозирует основатель “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — Если ключевая ставка будет оставаться высокой долгое время, то этот процесс на вторичном рынке может носить затяжной характер, вынуждая собственников квартир торговаться, снижая цены».
Северный и Новая Москва: в каких районах жилье подорожает
Изменения в соотношении стоимости квадратного метра в разных районах Москвы происходят очень медленно, отмечает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. До сих пор карта средних цен во «вторичке» отражает представления людей о престижности районов советской Москвы. Квартиры стоят дороже в тех местах, где в советское время находились элитные школы, магазины с дефицитными товарами, жили люди с высоким социальным статусом.
«При этом последние 10–15 лет в столице действует и другая закономерность: цены на недвижимость в более дешевых районах растут быстрее, чем в более дорогих. Например, вторичка в Новой Москве подорожала в три раза, а сталинские дома на Ленинском проспекте или на Соколе — только в два».
Попов рекомендует инвесторам присмотреться к районам, где сейчас строится метро и МЦД. По его словам, после открытия новых станций квартиры в пешей доступности от них могут подорожать на 10–12%. Например, рост цен на недвижимость возможен в расположенном за МКАД районе Северный: станция «салатовой» линии метро откроется там в этом году.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев считает наиболее перспективным для инвестиций Северный административный округ Москвы. В ближайшие годы там построят больше 1,2 млн кв. м нежилой недвижимости: торговых- и бизнес-центров, технопарков, спортивных объектов и другой инфраструктуры. Это позволит создать около 30 тысяч новых рабочих мест.
«Такое интенсивное развитие округа неминуемо приведет к росту цен на расположенные в нем новостройки», — прогнозирует Голев.
Владелец «Группы Родина» Владимир Щекин советует присмотреться к жилым комплексам в Новой Москве.
«Покупатели проявляют интерес к этой локации, потому что она сочетает два важных фактора: в ней есть развитая инфраструктура, как внутри МКАД, и при этом хорошая экологическая обстановка. Кроме того, в Новой Москве строятся новые станции метро и автомобильные развязки, что улучшает ее транспортную доступность, — говорит он. — Сейчас на новых территориях идет активное строительство жилых домов. Число сделок по договорам долевого участия там растет — в июле их стало на 28% больше, чем в июне. Если этот тренд сохранится, то можно ожидать серьезного роста цен на жилье в Новой Москве».
Подготовил Алексей Синяков