Квартира с гулькин нос: почему спрос на микрожилье вырос в Москве почти втрое

На рынке первичной недвижимости все большую популярность набирают микроквартиры и микроаппартаменты — площадью до 30 «квадратов». «Вечерняя Москва» узнала, в чем причина.

На первичном рынке только «старой» Москвы с начала года спрос на микроквартиры площадью до 30 квадратных метров вырос в 2,7 раза. Об этом заявила исполнительный директор агентства недвижимости Татьяна Подкидышева.

— В январе в столице было реализовано 675 таких квартир, в сентябре — 1843. Больше всего спрос вырос в бизнес-классе — в 3,6 раза, в комфорт-классе — в 2,5 раза, — заявила эксперт.

По ее словам, порог входа в такие сделки в комфортклассе составляет от 3,8 миллиона рублей, в бизнес-классе — от 8,6 миллиона.

Просто студия

Член Московской ассоциации риелторов Виктор Проничев вносит важное уточнение:

Эксперт Ракута назвал лучшее время для покупки квартиры на вторичном рынке

— Никаких микроквартир «бизнес-класса», конечно, не может быть по определению. Ну разве что их владелец имеет в качестве бизнеса цветочный ларек. Комфорт-класс в данном случае тоже выдумка: сейчас так называют самое низкое по цене и качеству жилье, чтобы не упоминать закономерный термин «эконом-класс». По сути микроквартиры — это не квартиры вовсе. Это студии, не имеющие отдельной кухни, где на одном пространстве — и спальня, и зал, и место для приготовления пищи, и столовая.

Отделен только санузел, который всегда совместный. «Квартирой» эту конурку называют продавцы. Почему же на студии резко вырос спрос? По мнению эксперта, причин несколько.

— Первая и главная: снижение бюджета покупки недвижимости. Да, люди хотят покупать жилье, но денег у них немного, на большую квартиру не хватает. Поэтому застройщики уже много лет снижают площадь предлагаемого жилья — чтоб покупателям на него хватило.

Вторая причина — подорожание ипотеки. В течение года она становилась все менее доступной, да и требования к заемщикам все выше. А если взять студию, то и кредит дадут, и выплаты по нему будут менее обременительны. Третья причина ажиотажного спроса — выход на рынок частных инвесторов с относительно небольшими средствами. «Куплю за 5 миллионов студию и буду ее за 20 тысяч в месяц сдавать», — в таком ключе они рассуждают. Вот спрос на студии и растет.

Урбанист Григорий Мельник считает, что подобное жилье не очень комфортно.

— Дома со студиями — это жилье, строя которое, девелопер экономит буквально на всем, чтобы сделать цену максимально доступной. Поэтому сразу учтите как минимум три фактора: тонкие стены (а значит, соседей будет хорошо слышно), самая дешевая отделка и постоянный круговорот этих самых соседей, — пояснил эксперт. — Дело в том, что такие студии — это, по определению, жилье временное — например, для студентов, мигрантов — внешних и внутренних — и молодых пар без детей. Дома со студиями — это что-то вроде дешевой гостиницы с возможностью длительного проживания. Так что соседи у вас будут меняться постоянно.

Хорошее вложение

Финансовый аналитик Артем Извольский считает, что студии — хорошее вложение:

— Если у дома неплохое расположение — рядом метро или платформа железной дороги, — то жилье легко сдать. К тому же студии хорошо продаются, потому что они дешевые.

Проничев добавляет:

— В качестве первого собственного жилья студия — неплохой вариант. Выбирая ее, нужно учесть несколько факторов. Первый и главный, конечно, транспортная доступность: чтобы дойти до метро или МЦД можно было пешком. Второй — это должно быть именно жилье, а не апартаменты, в которых нельзя прописаться и которые потому куда сложнее продать. Третье: лучше взять студию поменьше, но в Москве, чем больше, но в ближнем Подмосковье. Дело в том, что столица — это куда более приличные дороги, поликлиники, дворы и так далее.

Как отметил Григорий Мельник:

— Если есть выбор, покупайте студию на более высоких этажах. Дело в том, что дворы таких плотно заселенных домов всегда полны народа и автомобилей. Иными словами, дворы — шумные. Чем выше живете, тем меньше шума с улицы. Плюс вид лучше, да и воздух чище — в жилье не попадают выхлопные газы. Лучше, если студия будет «угловой» — в этом случае у вас будет меньше соседей.

ЦИФРА

53 «квадрата» — средняя площадь новостройки. С 2019 года она снизилась на 5 квадратных метров.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Эвелина Ишметова, девелопер:

— Уменьшение квадратуры квартир — не только российский тренд. Скандинавские страны, например, пришли к этому гораздо раньше России. Это связано с тем, что бытовые функциональные вещи, например велосипеды, стараются не хранить в квартирах, а брать в шеринг — то есть в аренду — или хранить в специальных боксах.

СРЕДНЯЯ ПЛОЩАДЬ

Больше половины жилья, которое сейчас предлагается на рынке, — это однокомнатные квартиры и студии. Причем метраж снижается: в 2020 году средняя площадь студии составляла 26,6 кв. метра, а сейчас — уже 24,5 кв. метра.

Три «квадрата», надо?

• В районе метро «Тульская» предлагается студия с антресолью под спальное место и совмещенным санузлом. Ее площадь... 6,2 кв. метра — примерно как у кухни в квартире-«хрущевке». В санузле места так мало, что душевой кабины не предусмотрено, вода в душе льется на пол со сливным отверстием. Помещения продаются с чистовой отделкой: стены подготовлены под покраску, смонтированы навесные потолки. Стоимость — 3,8 миллиона рублей.
• А вот в пешей доступности от метро «Маяковская» можно купить уже студию за 13,5 миллиона — площадь 17,1 метра — с потолками три метра, дизайнерским ремонтом и мебелью. Ее продают для сдачи в аренду.
• В районе Солнцево этой зимой продали студию площадью 7,4 кв. метра за 2,2 миллиона рублей. Это маленькая комнатка без прихожей и совмещенный санузел.
• Студия 10,5 кв. метра в Филях стоит 4,55 миллиона рублей. Буквально через дорогу от Филевского парка и в двух шагах от метро «Багратионовская». Студия расположена в «сталинке» 1954 года постройки. Главная фишка жилья в этом доме — потолки высотой 3,7 метра. Они позволяют возвести антресольный этаж и, например, обустроить там спальню, прикрепив к стене кровать.
• Брежневский панельный дом № 76 по Ставропольской улице в Люблине изобилует предложениями студий площадью всего 8,3 кв. метра — за 3,9 миллиона рублей. Чтобы хоть как-то уместиться, жильцы присоединяют балкон, утеплив его, и там обустраивают столовую или кабинет — для работы на удаленке.