Уходящий размер: доля микростудий в Москве выросла, несмотря на ограничения

Доля малогабаритных студий в жилых домах в Москве выросла, несмотря на введенные в августе 2024 года ограничения минимального метража в 28 кв. м. Об этом «Известиям» сообщили аналитики и участники рынка. Сейчас в столице число микростудий в новостройках составляет 14%, а в строящихся домах — еще около 9%. С 1 января 2025 года аналогичные ограничения начали действовать в Подмосковье, а в 2026-м заработают в Ленинградской области. Зная о будущих ограничениях, девелоперы стали особенно активно получать разрешения на строительство новых проектов, в которых много маленьких квартир. О том, что ждет рынок студий дальше, — в материале «Известий».

Студия в Москве

Запрет на строительство квартир площадью менее 28 кв. м в Москве начал действовать с 1 августа 2024 года. Но, несмотря на действующие ограничения, доля студий на рынке не только не сократилась, а, наоборот, выросла, сообщили «Известиям» участники рынка. По сравнению с началом прошлого года в Московском регионе их число выросло с 11 до 14% от общего объема предложения, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 20 до 27%, в целом по России — с 10,5 до 12,1%.

При этом сейчас число таких объектов в пока еще строящихся домах составляет около 9%.

В Московской области ограничения по минимальному метражу заработали с 1 января 2025 года. Еще одним регионом, где введут минимальную площадь, станет Ленинградская область. Но там запрет вступает в силу только с 2026 года.

В Москве спрос на такие квартиры увеличился на фоне заявлений о перспективах их ограничения — в апреле доля микростудий в структуре спроса составляла 14% и в мае, перед самым запретом, достигла 17%, отметил коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

— На фоне возросшего спроса застройщики выводили в реализацию резервные объемы таких квартир не только в Москве, но и в области, — сказал он. — В условиях заградительных ставок по ипотеке и просевшего спроса в целом на рынке реализация студий привлекала стабильные поступления.

По данным VSN Group, объем малогабаритного жилья (до 28 кв. м) на первичном рынке в Подмосковье за последний год почти не менялся и находился на уровне 11–12%.

— При этом доля продаж малогабаритного жилья за последний год варьируется от 10 до 20%, — отметила гендиректор компании Яна Глазунова. — В первом полугодии 2024 года спрос колебался от 14 до 17%, наименьший зафиксирован в июле–августе, это 10–12%. Далее с сентября по октябрь пошел рост до 14–15%. Наибольший спрос наблюдается последние три месяца с ноября 2024 по январь 2025-го, где доля продаж такого жилья достигает 18–20%.

По данным девелоперской компании «Главстрой Регионы», в 2023 году такие объекты на рынке Подмосковья занимали 16,9% рынка в среднем по году, а в 2024-м их доля увеличилась до 18,5%. Сейчас доля студий в Московской области составляет около 25% от общего объема продаж, отметил управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. Суммарно доля малогабаритных квартир доходит до 40% от общего объема продаж во всех классах жилья, кроме премиального сегмента.

— В последние несколько лет спрос на подобные квартиры вырос в несколько раз, и можно предположить, что такая картина сохранится как минимум до 2030 года, — сказал он.

В Ленинградской области, где запрет вступит в силу только через год, весь 2024-й и сейчас местные застройщики активно проектируют студии, рассказал замдиректора по разработке продукта ГК «А101» Павел Брызгалов.

— В Москве данный запрет уже вступил в силу, поэтому в новых проектах минимальная площадь квартир стартует от 28 кв. м, — сказал он. — Но все объемы, которые были утверждены, пока находятся в продаже, поэтому на рынке сохраняется определенный процент студий.

Кто хочет купить микроквартиры

В первой половине 2024 года доля студий в структуре спроса в Московском регионе составляла 22–23%. После изменения условий на ипотечном рынке, например прекращения действия ряда льготных программ, роста ставок, ограниченных лимитов выдачи семейной ипотеки, доля студий снизилась до 15%, сказал Владимир Моребис.

— Для многих покупателей они остаются единственной возможностью, не считая покупок долей во вторичных квартирах, зайти на рынок жилья с небольшим бюджетом, — отметил он.

По данным «Главстрой Регионов», за два года средняя стоимость квадратного метра увеличилась со 166,4 тыс. рублей в I квартале 2023 года до 196,3 тыс. рублей в IV квартале 2024-го. Средний бюджет предложения студий год к году вырос на 7,4%, однокомнатных квартир — на 6,8%, двухкомнатных — на 9,9%, а трехкомнатных — на 10,9%.

Средняя цена квадратного метра в микроквартирах на вторичке выше, чем в среднем по рынку, на 17%, добавил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

— Такая ситуация — следствие того, что большинство микроквартир на вторичке составляют объекты в недавно сданных новостройках, где цены априори выше, чем в среднем по рынку, — пояснил эксперт. — Кроме того, более дешевые объекты обычно дорожают сильнее как за счет эффекта низкой базы, так и за счет повышенного спроса.

Малогабаритные квартиры были и остаются для застройщиков наиболее ликвидными вариантами, хоть себестоимость их выше из-за большой доли затрат на санузлы и коммуникации, напомнил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

— Но даже более высокая, чем в квартирах большей площади, стоимость квадратного метра позволяет обеспечивать доступность конечной цены таких квартир для массового покупателя, — сказал он. — Это особенно актуально, когда речь идет о стартовом жилье, а также вариантах, которые приобретаются для последующей сдачи в аренду.

Почему растет доля студий

Рост доли студий выглядит парадоксально на фоне ограничений на их проектирование в новых жилых комплексах, подтвердил коммерческий директор «Главстрой Регионов» Алексей Артошин.

— Но этому есть логичное объяснение. Во-первых, на рынке еще остается значительное количество студий, заложенных в проекты до вступления новых градостроительных норм в силу, — отметил эксперт. — Во-вторых, в условиях роста цен и заградительных ставок по ипотеке часть покупателей выбирает более доступные малогабаритные форматы, что поддерживает спрос.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов подтвердил, что на рынок вышло немало комплексов, успевших получить разрешение на строительство до запрета и, соответственно, сохранивших квартирографию с высокомаржинальными компактными квартирами.

— В столице, включая Новую Москву, доля студий сейчас составляет 16,8%, — указал эксперт.

Несмотря на популярность такого жилья, в будущем рынок может столкнуться с новыми вызовами, добавил Алексей Артошин. Ограничения на проектирование студий постепенно изменят структуру предложения, заставляя девелоперов пересматривать подход к формированию жилых комплексов. Вместо классических студий могут появиться альтернативные форматы — компактные двухкомнатные квартиры с кухней-нишей или небольшие лоты с трансформируемыми перегородками.

По словам Сергея Зайцева, рынок начнет ощущать сокращение доли квартир площадью до 28 кв. м не раньше второго полугодия 2025 года, а на фоне ограниченного спроса эффект от изменений может быть отсрочен и вовсе до конца 2025 — начала 2026 года.