Для новостроек комфорт-класса заканчивается место в старой Москве

По результатам прошлого года в старой Москве прекратило расти число проектов жилья комфорт-класса. Об этом рассказали "Известиям" участники рынка.

При этом продаваться квартир комфорт-класса стало меньше на фоне того, что остальные сегменты рынка недвижимости растут. Это связано с отсутствием доступных площадок под строительство новых проектов и ростом себестоимости объектов – в результате застройщики переориентируются на более дорогой сегмент. Специалисты подчеркивают, что тенденция связана и с ужесточением требований к архитектуре жилых комплексов в Москве.

В прошлом году объемы продаж жилья в новостройках комфорт-класса в границах старой Москвы упали на 12%, заявили участники рынка. Это единственный сегмент с отрицательной динамикой.

Комфорт-класс – это комплексы недвижимости с полной инфраструктурой, в которых обязательно должны быть детские дошкольные и школьные учебные заведения и поликлиника. По нормативам строительства рядом с жилыми зданиями обязаны оборудовать территорию с площадками для детей, зеленой зоной и двух-трехуровневым уличным освещением.

Коммерческий директор "ОМ Девелопмент" Анна Соколова говорит, что снижение объема в данном сегменте связано с отсутствием доступных площадок под строительство подобных проектов, а еще с ростом себестоимости объектов и возросшими расходами на их реализацию. Поэтому заметна переориентация застройщиков на более дорогой сегмент.

Остальные классы жилья приросли: бизнес и премиум – на 8%, делюкс – на 25%.

Формируется новый баланс рынка недвижимости: если в начале 2023-м доля комфорт-класса в продажах составляла 66–68%, то в текущем году она занимает только 44%. Эксперты MR Analytics уточнили, что при этом доля бизнес-класса практически достигла 50% – это на 9% больше показателя 2023 года.

Аналитики подчеркивают, что это подтверждает наметившуюся в последние годы на рынке в Москве тенденцию на постепенный уход комфорт-класса. Можно выделить несколько предпосылок для данного явления. Прежде всего ужесточение требований к архитектуре жилых проектов в Москве. Это приводит к увеличению себестоимости строительства и мотивирует застройщиков выходить на рынок с жилыми комплексами более высокого сегмента, дополняя их нужными для этого атрибутами.

В середине декабря прошлого года на первичном рынке в старых границах Москвы в продаже было 45,1 тысячи объектов общей площадью 2,66 миллиона кв. м, следует из данных исследования Urban Grade: 34,5% из них пришлось на новостройки комфорт-класса, 44,1% – на бизнес, 15,9% – на премиум, а 5,5% – на элитную недвижимость.

При этом, по словам Анны Соколовой, за год предложение новостроек комфорт-класса увеличилось всего на 1%, в бизнес-классе – на 9,3%, в премиум-классе – на 40,8%.

Коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим подтвердила, что спрос на жилье комфорт-класса в старой Москве стал умереннее во втором полугодии прошлого года из охлаждения ипотечных программ со стороны Центробанка страны.

"Это не значит, что данный сегмент уходит с рынка. Наоборот, с появлением адресных ипотечных программ, обсуждение которых идет каждый день, интерес к нему будет лишь возрастать. Но постепенно застройщики приходят к другой модели создания жилых проектов", – заявила Боим.

Директор по продажам федерального девелопера "Новый город" Евгения Алексеева считает, что сокращение предложения новостроек комфорт-класса, особенно в старой Москве, связано с тем, что земельные участки могли быть куплены застройщиками достаточно давно по стоимости, сегодня считающейся выгодной. По ее словам, при схожей себестоимости строительства с бизнес-классом проекты комфорт-класса приносят меньшую маржу, что делает их менее привлекательными для девелоперов.

Она также подчеркнула, что снижение продаж в сегменте комфорт-класса в прошлом году во многом обусловлено ограничениями по программе семейной ипотеки. На рынке бизнес- и премиум-класса подобной зависимости почти нет, потому что серьезную долю покупателей в данном сегменте составляют те, кто использует рассрочку или оплачивает жилье полностью.

Впрочем, по словам директора по продажам федеральной компании "Этажи" Сергея Зайцева, в РФ сохраняется сложность и с определением классов жилья, каких-либо жестких критериев не существует, и поэтому часто они носят исключительно номинальный характер.

"В границах старой Москвы из-за высокой стоимости земельных участков давно стало проблемой строить жилье комфорт-класса, поскольку рентабельность таких проектов вряд ли уложится в финансовую модель девелоперов. Там доминирует запуск проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, в них проще оправдать дорогую стоимость земельного участка за счет более высокой цены квадратного метра", – предположил Зайцев.

Московский тренд на сокращение доли строительства жилья комфорт-класса в центральных частях мегаполисов оправдан нехваткой и ценами на земельные участки. В основном речь идет о точечной застройке, в том числе на месте промышленных зон или старой застройки. Девелоперам невыгодно строить объекты комфорт-класса из-за дорогих участков и себестоимости проектов.

"Девелоперам, чтобы продавать в центре города комфорт-класс, нужно быть готовыми делать высокие скидки и снижать рентабельность строительства, что в условиях нынешней инфляции, роста цен на строительные материалы и стоимости земельных участков крайне проблематично. В центральных частях городов несколько лет назад сначала начала сокращаться доля квартир эконом-класса, а следом и комфорт", – считает гендиректор федеральной девелоперской компании "Люди" Денис Жалнин.

Доля новостроек комфорт-класса будет постепенно сокращаться. Но, по словам экспертов, сегмент полностью не уйдет с рынка – в данной нише всегда останутся предложения под различные покупательские запросы.