Строй подряд: новостройки комфорт-класса почти исчезли из Москвы

За год доля предложения жилья в столичных новостройках комфорт-класса снизилась на 40%, сообщили «Известиям» аналитики. Этот сегмент оказался вытесненным бизнес-классом, который более выгоден девелоперам. И всего на рынке сейчас менее 7 тыс. таких квартир. В регионах же объем жилья комфорт-класса может достигать и 75%. О том, каким будет московский рынок и что будет с жильем массового сегмента — в материале «Известий».

Куда исчез комфорт-класс

В Москве за год на 40% сократилось предложение жилья комфорт-класса, сообщили участники рынка и девелоперы. Доля этого сегмента в общем объеме рынка сейчас составляет всего 20%, то есть 6,6 тыс. лотов, подсчитали для «Известий» аналитики жилого направления консалтинговой компании Core.XP.

— Такое существенное сокращение предложения комфорт-класса в границах МКАД связано с градостроительной политикой, — отметила директор направления жилой недвижимости компании Екатерина Ломтева. — Ужесточение требований к архитектурному облику жилых комплексов существенно влияет на рост себестоимости строительства, в связи с чем застройщики смещают интерес к проектам бизнес-класса из-за их более высокой маржинальности.

Максимальный объем предложения аналитики фиксируют в бизнес-классе — 21,3 тыс. лотов, что составляет 64% от общего объема предложения в Москве. Еще 13% и 3% составляют премиум- и делюкс-классы.

За прошедший год количество выставленных квартир и апартаментов комфорт-класса сократилось в два раза и практически сравнялось с объемом предложения премиальных новостроек, подтвердила гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.

— Сегмент доступного жилья был лидером по динамике сокращения объемов предложения, так, с сентября 2024 года премиум-сегмент потерял 1,6% предложения, бизнес-класс — 6,2%, а комфорт-класс — 50%, — сказала она.

Действительно, новые московские требования предполагают сложные архитектурные решения, высотность, нестандартную пластику фасадов, напомнила директор департамента стратегии продукта ГК Dogma Евгения Стяжкина.

— Такие проекты изначально позиционируются как бизнес-класс, и ему должны соответствовать инженерные системы, качество общественных пространств, инфраструктура, — сказала она.

При этом на рынке комфорт-класса сохраняется значительный отложенный спрос, вызванный высокими ипотечными ставками, добавил гендиректор компании Ikon Development Иван Виноградов.

— Покупатели пока еще ждут с приобретением жилья в ожидании снижения ставок, — сказал он. — Девелоперы, в свою очередь, не спешат выводить новые проекты ввиду повышенной стоимости кредитования. Высокие ставки увеличивают финансовую нагрузку на застройщиков, и запуск новых проектов становится экономически невыгодным в текущих реалиях рынка.

По словам управляющего директора коммуникационной компании Twiga Россия Сергея Оганджаняна, основная причина такой ситуации — экономика проектов. Себестоимость выросла, и застройщикам выгоднее становится бизнес-класс.

— Вторая причина — ипотека: массовые программы сворачиваются, а покупатели бизнес-класса чаще покупают без субсидий, — добавил он. — Плюс идет ребрендинг — то, что раньше называлось «верхний комфорт», теперь часто продают как «бизнес».

Какое жилье популярно в России

Но следует разделять рынки на Россию в целом и на Москву, подчеркнул гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

— Например, по России доля комфорт-класса в продаже варьируется в пределах 50–60%. На эконом приходится 20%. Всё остальное — это уже бизнес-класс, — пояснил он. — В Москве доля бизнес-жилья уже превышает 50%.

В Московской области, например, комфорт-класс не только сохраняет позиции, но и остается ключевым драйвером рынка, рассказал коммерческий директор «Главстрой регионы» Алексей Артошин. По итогам III квартала 2025 года совокупный объем предложения в сегментах стандарт-, комфорт- и бизнес-класса сократился примерно на 5%, но в годовой динамике вырос на 12%. При этом 75% нового предложения приходится на комфорт-класс.

— Комфорт остается основным сегментом в Подмосковье, особенно в крупных локациях с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, — отметил он. — В Москве он действительно смещается в более высокий уровень. Его классическое понимание — «функциональное, доступное, семейное жилье» — уходит в «спальники» и пригород.

Изначально переход девелоперов к строительству бизнес-класса был стратегией для выделения на конкурентном рынка и привлечения новой аудитории, сказал заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.

— Однако со временем ключевой причиной стала пониженная экономическая эффективность возведения комфорт-класса, — сказал он. — Чтобы обосновать более высокую стоимость реализации, нужно создавать продукт, отвечающий требованиям покупателя и не уступающий конкурентам. А это 450–500 тыс. за квадратный метр.

По его словам, строить объекты ниже бизнес-класса стало отчасти невыгодно, поэтому застройщики постепенно отходят от классической типологии классов жилья, предпочитая смешивать в одном проекте характеристики разных сегментов.

Бизнес-класс сейчас более устойчив к экономическим изменениям — покупатели больше ориентируются не на ипотеку, а на рассрочку, полагает гендиректор VSN Group Яна Глазунова.

— Кроме того, растут и требования покупателей: всё больше людей хотят более качественную среду для проживания, — отметила она. — Бизнес ориентирован на состоятельных покупателей, деловых людей, тех, кто ценит престиж и высокий уровень сервиса.

Исчезнет ли комфорт-класс

В ближайшие год–полтора структура новостроек вряд ли сильно поменяется: бизнес-класс продолжит рост, сегмент комфорта будет постепенно сокращаться, полагает Сергей Оганджанян.

— Рост доли комфорт-класса возможен из-за макроэкономических изменений, который вызовет рост покупательского спроса, например, если ставка снизится на 3–4 п.п. и вернутся массовые субсидии, — считает эксперт. — Пока что девелоперы делают ставку на дорогие, но ликвидные проекты и сокращают запуск массовых.

Однако, как полагает Наталья Шаталина из RedCat, комфорт-класс не исчезнет полностью, спрос на него по-прежнему есть, но именно в старых границах столицы его будет становиться меньше.

— Основной объем будет и дальше мигрировать в Новую Москву и частично в города ближнего Подмосковья, — сказала она.

Несмотря на нынешний тренд и низкую активность девелоперов, в ближайшие полтора–два года в Москве будут больше строить, например, в рамках Фонда реновации, считает Владимир Колесников. И по этой программе строят как раз комфорт-класс.

Но в традиционном, «бюджетном» понимании комфорт-класс в столице ушел в прошлое, уверена Евгения Стяжкина из ГК Dogma. В ближайшей перспективе возврата к простым типовым проектам не будет, считает она.