Спрос снижается, ставки растут: почему офисный рынок живёт по новым правилам

За последний год офисный рынок показал нетипичную для себя динамику. Согласно оценкам консалтинговых агентств, снижение спроса на офисные площади в 2025 году составило около 20–25%, в том числе по аренде, особенно со стороны малого и среднего бизнеса. При этом арендные ставки выросли двузначными темпами: в отдельных сегментах арендная плата увеличилась почти на треть. Такой разрыв между спросом и ценами, по оценке директора департамента коммерческой недвижимости Sezar Group Сергея Канаева, говорит о том, что рынок больше не живёт по привычной логике.

В начале года рост ставок был продиктован не поведением арендаторов, а подорожанием содержания офисных зданий. Дороже стали клининг, охрана и обслуживание инженерных систем. Дополнительное давление создала стоимость заёмных средств: значительная часть проектов реализовывалась с привлечением кредитов, и обслуживание долга закладывается в арендную плату.

Говорить о перегреве или панике на рынке не приходится. Массового переезда компаний не наблюдается. Многие арендаторы предпочитают сохранять текущие офисы, даже при росте ставок, занимая выжидательную позицию. Даже при снижении активности спроса общий уровень вакантных площадей оставался низким — ниже 5% в ключевых локациях, что указывает на ограниченность качественного предложения.

Наиболее устойчиво в текущих условиях чувствует себя класс B. Именно этот сегмент сегодня служит опорой офисного рынка. Для большинства компаний он остаётся оптимальным по соотношению стоимости и качества, поэтому арендаторы здесь реже меняют офисы и локации. В более дорогих сегментах движение заметнее, но именно класс B сглаживает колебания ставок и занятости.

Рынок аренды всё плотнее связан с инвестиционными решениями. Ограниченное предложение качественных офисов сдерживает переезды компаний, тогда как высокая ключевая ставка влияет прежде всего на сделки по покупке недвижимости. Интерес к приобретению офисов никуда не исчез — он взят на паузу. По данным аналитиков, объём продаж офисов в 2025 году может упасть более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом, так как инвесторы откладывают решения в ожидании более комфортных условий финансирования. Потенциальные покупатели внимательно считают экономику проектов, понимая, что будущая доходность напрямую зависит от стоимости денег и условий финансирования.

«Сейчас рынок офисной недвижимости скорее замер, чем повернулся в ту или иную сторону. Мы уже проходили похожие периоды, когда решения откладываются в ожидании сигнала. Для рынка таким сигналом станет снижение ключевой ставки. Когда деньги подешевеют, спрос может вернуться быстро — и в аренде, и в инвестициях», — отмечает Сергей Канаев.