Стрит-ритейл Москвы бьет ценовые рекорды при дефиците предложения

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2026 года объем предложения на ключевых торговых коридорах столицы остается ограниченным: в экспозиции представлено порядка 60 объектов формата стрит-ритейла.

Показатель соответствует уровням аналогичных периодов 2024-2025 годов (40-70 лотов), что указывает на стабильный дефицит качественного предложения. Основной фактор - высокая ликвидность: трофейные объекты нередко реализуются еще до публичного выхода на рынок.

Средний уровень цен в сегменте помещений площадью 100-300 кв. метров достиг 1,45 млн рублей за кв. метр. При этом в отдельных премиальных активах стоимость превышает 3 млн рублей за кв. метр. Максимальные значения зафиксированы в Столешниковом переулке - в среднем 3,62 млн рублей за кв. метр, что делает локацию лидером по стоимости.

Структура предложения неоднородна. В пределах Садового кольца в экспозиции может находиться до 20 объектов, тогда как на улицах Тверская, Петровка и Мясницкая - до 10 лотов. В наиболее дефицитных локациях, включая Столешников переулок, Никольскую улицу и Кузнецкий Мост, в продаже представлены единичные предложения.

Анализ зависимости стоимости от площади подтверждает обратную корреляцию: небольшие помещения до 100 кв. метров реализуются в среднем по 2,61 млн рублей за кв. метр, тогда как крупные объекты площадью от 1 тыс кв. метров - по 590 тыс рублей за кв. метр.

В числе наиболее дорогих торговых коридоров, помимо Столешникова переулка, выделяются Кузнецкий Мост (2,57 млн рублей за кв. метр), Пятницкая улица (2,09 млн рублей за кв. метр), Петровка (2,08 млн рублей за кв. метр) и Арбат (1,92 млн рублей за кв. метр). Минимальные значения фиксируются в пределах Садового кольца - около 780 тыс рублей за кв. метр. Ниже среднерыночных уровней остаются показатели на Тверской (1,23 млн рублей за кв. метр) и Мясницкой (1,27 млн рублей за кв. метр), что объясняется протяженностью улиц и более значительным объемом предложения.

Средний срок окупаемости объектов стрит-ритейла в центральных локациях Москвы по итогам 2025 года - I квартала 2026 года составляет 13-15 лет, что соответствует ставке капитализации на уровне 6-8%. Пять лет назад показатель находился в диапазоне 7-9%. Снижение доходности связано с опережающим ростом цен продажи при относительно стабильной динамике арендных ставок, увеличивающихся преимущественно в рамках инфляционной индексации.

Арендные ставки демонстрируют значительную дифференциацию по локациям. Минимальные значения зафиксированы в районе Садового кольца - около 83 тыс рублей за кв. метр в год. Максимальные ставки характерны для Кузнецкого Моста (до 212 тыс рублей за кв. метр в год) и Столешникова переулка (около 190 тыс рублей за кв. метр в год).

Диапазон ставок капитализации также варьируется в зависимости от локации: верхняя граница (6-8%) характерна для наиболее ликвидных коридоров - Столешникова переулка, Кузнецкого Моста и Петровки. В менее премиальных центральных локациях, таких как Тверская и Мясницкая улицы, показатель достигает 8-10%. Для нецентральных районов уровень капитализации составляет 9-12%, отражая более низкую ликвидность активов.

По словам Ирины Козиной, директора направления стрит-ритейла NF Group, объем предложения помещений на продажу на центральных торговых коридорах Москвы является крайне ограниченным, при этом по отдельным локациям наблюдается сокращение экспозиции год к году: «Дефицитность и уникальность таких объектов держит цену на высоком уровне, что формирует их инвестиционную привлекательность за счет низких рисков и стабильности активов».

*Фото: Freepik