По данным Restate, наличие готовой отделки добавляет от 8 до 15 тыс. рублей к цене квадратного метра в Москве и Подмосковье. Покупатели, как правило, готовы пойти на такие затраты. А застройщики в последние годы наращивают объем предложения «под ключ».
Квартиры с готовой отделкой от застройщика захватили первичный рынок Москвы и Подмосковья. Больше всего их в массовом сегменте - по оценке некоторых экспертов, почти каждая вторая квартира продается в готовом к эксплуатации виде.
Причина проста: за счет объемов закупки застройщику отделка обходится дешевле, чем покупателю, к тому же, затраты на подготовку квартиры к проживанию можно не оплачивать сразу, а включить в ипотеку. Правда, с ростом ипотечных ставок и цен на стройматериалы выгода становится не такой очевидной, и эксперты предполагают, что экономить на готовой отделке в будущем начнут и покупатели, и сами застройщики.
А пока в Московском регионе можно выбирать квартиры с отделкой и без даже в одной новостройке - в 48 жилых комплексах застройщики предлагают сразу оба варианта. Это дает возможность сравнить их стоимость и оценить, выгодно ли это «комплексное предложение» покупателю.
Готовая отделка: стоит дороже, но обходится дешевле
В комфорт-классе, что закономерно, наценка за наличие отделки минимальна и во многих случаях покупать жилье полностью готовое к проживанию выгоднее в два-три раза. Например, в ЖК «Первый Московский. Город парк» от компании «Абсолют Недвижимость» аналогичные по площади и срокам сдачи «однушки» на соседних этажах продаются за 12,11 млн рублей в варианте без отделки и за 12,35 млн рублей – с отделкой. Разница в стоимости «квадрата» - всего 8 тыс. рублей.
В подмосковном ЖК «Новая Щербинка» разброс чуть больше – 10-12 тыс. рублей. Редко у какого застройщика, работающего в сегменте «комфорт» он выше 15 тыс. рублей. При этом средний уровень цен на услуги специализированных компаний, занимающихся ремонтом, в столице составляет 18-30 тыс. рублей за квадратный метр (речь о работах «под ключ» именно для новостроек с голыми стенами).
В бизнес-классе расценки на отделку от застройщика гораздо значительнее. Так, в ЖК «Level Мичуринский» 33-метровые однокомнатные квартиры со сроком сдачи в 2026 году стоят 13,1 млн рублей с черновой отделкой и 16,9 миллионов – с чистовой. Разница в цене квадратного метра – 98 тыс. рублей. Впрочем, половину из нее нужно отнести на расположение лотов: один находится на втором этаже, другой (более дорогой) – на 42-м. В среднем за «квадрат» с отделкой московские девелоперы берут 50 тыс. рублей (кстати, они сами на этом почти не зарабатывают, однако обеспечивают вариативность для покупателей, что повышает интерес к объекту целиком). И это вполне сравнимо с теми условиями, которые предлагают ремонтные бригады - 40-70 тыс. рублей за кв. метр.
В элитном классе стоимость ремонта обычно начинается со 150 тыс. рублей за «квадрат» и далее стремится к бесконечности. Однако, сравнить стоимость сторонник компаний и застройщиков здесь трудно: в сверхдорогих сегментах лотов с готовой отделкой практически нет.
Только стены: сколько стоит и где искать новое жилье без отделки
Несмотря на, казалось бы, очевидные преимущества покупки лотов с отделкой, даже в новостройках сегмента «комфорт» есть предложение квартир без ремонта. Всего таковых в агломерации 27 (из них три можно отнести к классу «эконом»). В некоторых из них продаются лоты только с черновой отделкой. Расчет здесь, очевидно, на тех покупателей, которые в состоянии выполнить все работы своими руками, а также тех, кто приобретает жилье под сдачу (тогда можно сделать совсем недорогой ремонт). Впрочем, экономия даже в этих случаях совсем не очевидна. Именно поэтому наличие чистовой или предчистовой отделки уже стало практически обязательной опцией. Во всяком случае, у крупнейших игроков.
Действительно, в столице и Подмосковье у лидера по текущим объемам строительства ГК «ПИК» есть всего три проекта, в которых можно приобрести квартиры без отделки. У «Самолёта» (второе место) таких два, у ГК «А101» (третье место) – ни одного.
При этом в Новой Москве (локации с наиболее доступным жильем) есть всего четыре таких ЖК. То есть корреляция тут обратная: чем доступнее стоимость квартир, тем сложнее найти предложение без отделки.
И действительно: по данным Витрины недвижимости Restate, в 66 строящихся жилых комплексах Москвы и Подмосковья есть предложение с черновой отделкой, и большинство из них – это бизнес- и элит-класс. На сегодняшний день в столичной агломерации в процессе строительства находится около 330 жилых комплексов, то есть предложение без отделки есть в 20% из них.
«Это не значит, что объем предложения в целом по рынку без отделки равен 20%. Если измерять в лотах, то он примерно вдвое выше. В столице строят много объектов бизнес- и элитного класса, а там всё же большинство покупателей предпочитают делать ремонт сами – «под себя». С другой стороны, в комфорт-классе всё наоборот – там доля квартир с черновой отделкой неуклонно снижается. И наиболее крупные застройщики такое предложение в продажу выводят редко», - поясняет исполнительный директор Витрины недвижимости Restate Андрей Добрый.
В Московской области только в 20 новостройках есть лоты без готового ремонта или white box. Понятно, что подавляющее большинство из них относятся к комфорт-классу. Чаще всего подобный вариант предлагает компания «Гранель», причем в случае с ЖК «Новая Алексеевская роща» лоты «под ключ» не предлагает вообще. Именно этот проект является самым дешевым: в наличии есть студии по цене от 3,9 млн рублей.
В Москве из 46 ЖК с частью (или целиком) квартир без отделки по четыре приходится на компании «Донстрой» и «Пионер», три – на «Крост Недвижимость» (из них в двух – только без отделки). 34 проекта относятся к бизнес- и или элит-классу. Самый дорогой из них – «Дом Лаврушинский» с видом на Кремль от Sminex, в котором самый «дешевый» лот обойдется в 176 млн рублей.